D&K Info

Возместить в полном объеме

Гульнара Абдрахманова,

судья СМЭС г. Астаны

Основания для изъятия имущества против воли собственника перечислены в п. 2 ст. 249 Гражданского кодекса РК и являются исчерпывающими. Из них следует, что недвижимое имущество может быть отчуждено у собственника только при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено.

Земельный кодекс РК также устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка для государственных нужд. Для собственника изымаемого земельного участка и/ или объектов недвижимого имущества ГК предусматривает следующие гарантии: имущество, расположенное на земельном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством - это гарантирует право собственника на предварительное равноценное возмещение. Если же с собственником достигнуто соглашение о выкупе, то он может происходить и в административном порядке. Местный исполнительный орган должен обращаться в суд в том случае, если собственник не согласен на выкуп.

При разрешении дел о принудительном отчуждении (выкупе) земельных участков для государственных нужд судам необходимо иметь в виду, что законодательство по процедуре и порядку оценки изымаемой недвижимости регулируется в первую очередь нормами Земельного кодекса РК, Законом РК «О государственном имуществе», Законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», нормативным постановлением Верховного Суда РК от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд». В соответствии со ст. 88 Земельного кодекса РК принудительное отчуждение участка для государственных нужд, предоставленного в землепользование, если предоставленное право не выкуплено у государства землепользователем, осуществляется без выкупа права землепользования, если право землепользования им выкуплено, в соответствии с настоящим кодексом и Законом «О государственном имуществе» землепользователю возмещаются убытки в полном объеме, по его желанию может быть предоставлен другой земельный участок.

Ст. ст. 67 и 208 Закона РК «О государственном имуществе» установлены особенности оценки изымаемого имущества, при проведении которой установлению подлежит рыночная стоимость данного имущества без учета ее изменения в результате принятия постановления Правительства или местного исполнительного органа о начале принудительного отчуждения, также в соответствии со стандартом оценки, утверждаемым уполномоченным органом в области оценочной деятельности (вышеперечисленными приказами Министерства юстиции, согласованными с другими министерствами и ведомствами).

Стоимость земельного участка (без учета убытков), приобретенного собственником у государства, определяется в размере суммы, уплаченной государству, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 67. При неполной оплате суммы за земельный участок (без учета убытков), проданный государством в рассрочку, и изъятии его при принудительном отчуждении для государственных нужд его цена определяется в размере выплаченной государству суммы.

Стоимость земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства (кроме полевых наделов), на котором находится индивидуальный жилой дом, определяется в размере стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества в размере, не превышающем их рыночной стоимости.

Стоимость же отчуждаемого земельного участка, перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночной стоимости. В случае, если в гражданско-правовом договоре цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка определяется по его кадастровой (оценочной) стоимости.

Стоимость недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, определяется в размере, не превышающем его рыночной стоимости, которая определяется независимым оценщиком в соответствии со ст. 208 Закона «О государственном имуществе» на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о предстоящем принудительном отчуждении.

Граждане, приобретшие землю во второй половине XX века, понимают, что цены на земельные участки того периода, безусловно, не сопоставимы с существующими, и отражение в гражданско-правовом договоре стоимости за участок мерою десять соток в размере, например, 20 - 50 тыс. тенге выглядит совершенно неадекватно стоимости, существующей на сегодняшний день. Но именно данный размер компенсации, согласно действующему законодательству, местный исполнительный орган вправе предложить собственнику изымаемого земельного участка. В результате от предложенного размера компенсации собственник отказывается, а местный исполнительный орган вынужден обращаться в суд.

На сегодняшний день практика судов г. Астаны по делам об изъятии у собственников земельных участков для государственных нужд, приобретенных по гражданско-правовой сделке, имевшей место до 1 марта 2011 года, сложилась следующим образом. Размер компенсации по цене сделок, имевших место до 1 марта 2011 года, устанавливается судом, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенного оценщиком на момент получения собственником уведомления о предстоящем изъятии земельного участка. Такой вывод является справедливым и аргументирован прежде всего тем, что собственник приобрел подлежащий отчуждению для государственных нужд земельный участок до принятия Закона РК «О государственном имуществе» от 1 марта 2011 года, следовательно, суд не вправе ухудшать положение собственника и применять к нему нормы статьи, которые предусматривают изъятие земельного участка по гражданско-правовой сделке.